資金調達はどうする？ 不動産の仕入れのコツ

不動産の仕入れの基本

不動産投資においてマンションや用地などの不動産の仕入れは必要不可欠です。不動産で収入を得る仕事においては、仲介を専門にするのでなければ、土地や物件を安く仕入れて高く販売する、事務所や住宅などとして賃貸契約を結ぶなどが必要です。不動産に限らずですが、安く仕入れるということが基本であり重要になるということです。もちろん、ただ安ければ良いというのではなく、良い土地や物件でなければ購入者や入居者がなかなか決まらず営業活動で苦労することになるでしょう。実際に不動産会社においても、このような職種は用地仕入業と呼ばれ、平均年収も高く不動産業界の花形とも呼ばれています。

不動産の仕入れのコツ

安く良いものを仕入れることが不動産の仕入れでは重要ですが、いざ仕入れようと思ってもどのようにすれば良いのか皆目検討つかないという人もいるかもしれません。しかし、不動産の仕入れにはコツというものが3つほど存在しています。そのコツをしっかりと把握し意識することによって、優良な不動産の仕入れがしやすくなります。その3つのコツを1つずつ解説していきます。

情報収集が最も重要

不動産の仕入れの第一歩は情報を仕入れることからです。情報収集というと競売や公売などを思い浮かべる人がおおいかもしれません。しかし、不動産の仕入れ情報は様々なところから入手することができます。金融機関や司法書士、行政書士などという職種の人達や、実際に所有している個人や企業などが代表的です。このような人達とのコネクションをしっかりと育てていきつつ競売や公売などの情報もしっかりウォッチしておくことにより情報の量が増えていきます。情報が増えればそれだけ良い情報の数も増えていくということになるでしょう。

瑕疵担保責任が付かない業者買い

すぐに現金化したいなどの理由で一般的な相場よりも価格を下げて売却される業者買いのケースもあります。業者買いの場合、レインズなどには出回らず不動産業者同士の取引となります。その場合、瑕疵担保責任が付かないことが多いです。瑕疵担保責任とは、その物件を使う上で大きな問題があることが売買成立後に発覚した場合、責任を負うという契約になります。瑕疵担保責任が付かないためリスクはありますが、保障がない分安くなるのは当然なので、良い物件であればお得に購入できるということになります。

現地調査の実施

紙の上での検討も重要ですが、ある程度絞れたら実際に現地まで赴き現地調査をします。ここで重要なのは現地調査というのはその購入を検討している不動産だけを見ていては意味がないということです。地図や写真などだけでは感じることができないものを調べに行くというのが最大の目的です。アクセス環境や周辺環境などにおいては、実際にその地を歩いてみないと分からないことも多くあります。昼と夜ではまた見え方も異なり、さまざまな視点を持つことが大切です。

不動産の仕入れに必要な資金の調達方法

現地調査などをし、価値があると判断したとしても、仕入れ費用がなければ実際に仕入れはできません。仕入れ費用不足をあらかじめ予測することができているのであれば、融資の申し込みなどを事前にすることもできますが、実際に融資が通るかどうかは分かりません。また、すぐに仕入れ費用が必要な場合などには間に合わないこともあるでしょう。そのような時に便利なのが最短即日で資金調達が可能な「ファクタリング」という方法です。

ファクタリングとは、一言でいえば売掛金を売却して現金化するものです。売掛金とは、取引先に商品やサービスを提供しまだお金をもらっていない状態のことをいいます。翌月払いなどでお金が入ってくるまで時間がかかるがすぐに現金がほしい時に、この売掛金をファクタリング会社へ売却することによって、手数料を引いた売掛金分のお金を現金化することができるのです。ファクタリングはお金を借りているわけではなく債権を現金化しているだけなのでブラックリストに載っていたりしても問題ないですし、信用情報に傷がつくこともありません。また、成立した時点で売掛先が倒産したとしても支払義務はないので安心です。

売掛金があるという条件はありますが、仕入れ費用を捻出する上でこのファクタリングは非常に大きな存在となります。ファクタリングが普及してきたことによって、いわゆる黒字倒産の件数が減少したという人もいます。手数料はかかりますが、不動産が見つかった時にはファクタリングで資金調達をするというのは有効な手段といえるでしょう。

不動産の仕入れは情報収集が重要です。情報ルートは時間をかけて育んでいく必要があり、常に新しい情報が入ってくるように日々アップデートすることが大切です。その情報を元に良い不動産が見つかったのに資金が足りないという場合にはファクタリングをうまく活用し、チャンスを逃さないようにすることが大切です。

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