資金調達はどうする？ 不動産の仕入れのコツ

不動産の仕入れの基本

不動産の売買や投資において、マンションや用地などの不動産の仕入れは必要不可欠です。

不動産で収入を得る仕事においては、仲介を専門にするのでなければ、土地や物件を安く仕入れて高く販売する、事務所や住宅などとして賃貸契約を結ぶなどが必要です。

不動産に限らずですが、安く仕入れるということが基本であり重要になるということです。

もちろん、ただ安ければよいというのではなく、よい土地や物件でなければ購入者や入居者がなかなか決まらず、営業活動で苦労することになるでしょう。

実際に不動産会社においても、このような職種は用地仕入業と呼ばれ、平均年収も高く不動産業界の花形とも呼ばれています。

不動産の仕入れのコツ

よいものを安く仕入れることが、不動産の仕入れでは重要です。

ただ、いざ仕入れようと思ってもどのようにすればよいのか皆目検討つかないという人も、いらっしゃるかもしれません。

不動産の仕入れには、押さえておくべきコツがいくつか存在しています。

そのコツをしっかりと把握し意識することによって、優良な不動産の仕入れがしやすくなります。

以下では、そのようなコツについて説明していきます。

情報収集が最も重要

不動産の仕入れの第一歩かつ極意は、情報を仕入れることです。

情報収集というと、競売や公売などを思い浮かべる人が多いかもしれません。

しかし、不動産の仕入れ情報は様々なところから入手することができます。

金融機関や司法書士、行政書士などという職種の人達や、実際に所有している個人や企業などが代表的です。

このような人達とのコネクションをしっかりと育てていきつつ、競売や公売などの情報もしっかりウォッチしておくことにより、情報の量が増えていきます。

情報が増えれば、それだけよい情報の数も増えていくということになるでしょう。

瑕疵担保責任がない業者買いの活用

すぐに資金化したいなどの理由で、一般的な相場よりも価格を下げて売却される業者買いのケースもあります。

業者買いの場合、レインズ(不動産物件の情報交換のためのネットワークシステム)などには出回らず不動産業者同士の取引となります。

その場合、瑕疵担保責任が付かないことが多いです。

瑕疵担保責任とは、その物件を使う上で大きな問題があることが売買成立後に発覚した場合、責任を負うという契約です。

瑕疵担保責任が付かないためリスクはありますが、保障がない分安くなるのは当然なので、よい物件であればお得に購入できるということになります。

しっかりとした現地調査の実施

紙の上での検討も重要ですが、ある程度絞れたら実際に現地まで赴き現地調査をします。

ここで重要なのは、現地調査というのは購入を検討している不動産だけを見ていては意味がないということです。

地図や写真などだけでは感じることができないものを調べに行くというのが、現地調査の最大の目的だからです。

アクセス環境や周辺環境などにおいては、実際にその地を歩いてみないと分からないことも多くあります。

昼と夜ではまた見え方も異なるので、可能であれば異なる条件で現地調査を行い、さまざまな気付きを得ることが大切です。

根気よく営業活動を続ける

不動産を仕入れるためには、業者や地主の方など、さまざまなところに営業活動を行う必要があります。

初対面でいきなり所有物件を任せてもらえることなどほぼなく、門前払いになるケースも多々あります。

しかし、そこであきらめてはいけません。

繰り返しアプローチを続けていく中で先方の態度に変化が生じて、所有物件に関する相談を持ちかけてもらえるようになる可能性も十分あります。

訪問するペースは常識の範囲内に留めておく必要はありますが、根気よく営業活動を続けるべきだということは、念頭に置いておきましょう。

相手にとってのメリットを作る

不動産を仕入れたいと思っている業者や個人はたくさんいます。

その中から物件を任せる相手として選んでもらうためには、自分と取引をすることで相手にとってメリットがある、と感じてもらうことが重要です。

たとえば、先方が欲しがっている情報を最優先で提供するようなギブ＆テイクの関係を意識するのもよいでしょう。

担当者に個人的な謝礼をする、ライバルよりも高めの値段で買う、というのも相手にとって分かりやすいメリットです。

お互いにとって実りの多い取引になることを意識しましょう。

不動産仕入れに必要な資金の調達方法

現地調査などをし、購入する価値があると判断したとしても、仕入れ費用がなければ実際に仕入れはできません。

不動産の仕入れに必要な資金の主な調達方法について、以下で説明します。

プロジェクト融資

仕入れた不動産を再販する際には、特定の事業に対してそこから生み出されるキャッシュフローを原資として融資を行う、「プロジェクト融資」を利用するのが一般的です。

銀行のような金融機関はもちろん、セゾンファンデックスのような融資を専門に行う業者でも取り扱っています。

返済は原則として月1回で元本は返済せず利子のみ支払い、元本は1年以内の返済というような条件での融資になることが多いようです。

融資金額は物件評価の80%程度になることが多いですが、融資を受ける金融機関や物件の概要などによってケースバイケースです。

長期保有融資

仕入れた不動産を再販せずに、賃料収入を得ることを目的としている場合は、長期保有融資を利用することが多いです。

融資期間は「耐用年数-築年数」が基本ですが、金融機関によって多少の違いはあります。

プロジェクト融資よりも融資期間が長いので、ゆったりと腰を据えて返済することが可能です。

融資が受けられない場合の選択肢

仕入れ費用が予測できずに融資の申し込みが行えない場合や、申し込んだものの審査落ちになってしまう場合もあります。

また、すぐに仕入れ費用が必要なケースなどでは融資では対応できない場合もあります。

そのようなケースでは、ファクタリングが主な選択肢として考えられます。

ファクタリングとは、一言でいえば売掛金を売却して資金化するものです。

実際に入金されるまでに期間があく売掛金ですが、ファクタリングを利用することで、すぐに資金を調達することができます。

ファクタリングはお金を借りているわけではなく債権を資金化しているだけなので、ブラックリストに載っていたりしても問題ないですし、信用情報に傷が付いたりすることもありません。

ファクタリング会社によっては、最短即日での資金調達が可能なのも大きなメリットです。