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不動産投資では繰り上げ返済すべき? 考え方やメリット・デメリットを紹介

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投稿日:2019年03月11日

不動産投資で借りたローンは、早く完済したいものです。ほとんどの投資家がそう感じているかもしれません。そのためのシステムが繰り上げ返済です。しかしそれをしたほうが本当に得策なのでしょうか。ここでは、そのメリットやデメリットも含めて解説していきます。

不動産投資では繰り上げ返済すべき? 考え方やメリット・デメリットを紹介

繰り上げ返済の仕組み

繰り上げ返済とは、金融機関から借りたローンを、毎月の返済とは別にまとめて返済することです。不動産投資を始めたばかりのころは、資金的な余裕がない場合が多いでしょう。しかし少し時間が経過すると、運用している賃貸物件からの家賃収入がある程度蓄積されてきます。すると金融機関からの借り入れを、早く返済してしまいたいと思う人が増えてきます。そのような時に繰り上げ返済を利用します。

繰り上げ返済には主に2種類あります。
一つ目は融資期間を短縮する方法です。例えば35年ローンで借りたお金を繰り上げして、25年に短縮する方法です。
もう一つは、毎月のローンの支払金額を減らす方法です。例えば毎月20万円のローンの支払いを、金融機関で手続きをして、10万円に変更するような方法です。

ただし毎月の返済額を減らす方法の場合には、銀行にローンの変更契約書を提出することになります。そのため期間を短縮する方法よりも、やや煩雑な手続きが必要になってしまいます。しかしどちらの方法であっても、金利の負担が大きいと感じたならば、有効な手立てといえるでしょう。

不動産投資で繰り上げ返済を行うメリット

繰り上げ返済をするメリットはいくつかあります。毎月の返済額を減らすことができれば、それによりキャッシュフローに余裕が生まれるでしょう。もちろん、融資期間を短縮する方法の場合には、毎月の返済額は変わりません。しかし、実のところ、融資期間を短縮する場合のほうが、メリットは大きくなるといえるでしょう。その理由は、総返済額を大きく減額できることにあります。

負担する利息は元金と返済期間で決まりますから、より短い期間で元金を減らしながら返済を完了した方が総返済額は抑えられます。つまり毎月の返済額を減らして当初の返済期間どおりに支払いを続けるより、返済期間を短縮するほうが繰り上げ返済の効果は大きいのです。

不動産投資で繰り上げ返済を行うデメリット

繰り上げ返済にはデメリットもいくつかあります。一つ目は通常の返済よりも、多い金額を支払いに回すので、手元の資金が少なくなってしまうということです。不動産投資では万が一の場合に備えて、手元の資金を常に残しておくことが大切です。さらに手元の資金が減ると、次の物件が購入しにくくなるというデメリットもあります。アパートやマンションなど収益物件の追加購入を考えている場合には、金融機関からの借り入れに頼ることが通常です。その時に手元の資金が多い人の方が、金融機関の評価も高くなる傾向があるのです。

不動産投資では繰り上げ返済をすべき? ローン返済の考え方

金融機関から借りたローンは、なるべく早く完済してスッキリしたいものです。しかし不動産投資の場合には、自分で住む家を購入する場合とは異なります。なぜならば家賃収入を頭金にして、次々と不動産を買い増していくことができるからです。そのためには、手元の資金はとても大切です。今以上に物件を増やしたいのであれば、家賃収入を繰り上げ返済に回さずに、次に購入する物件の頭金にした方が良いでしょう。

しかしこれ以上投資用不動産を、増やす予定がないのであれば、繰り上げ返済をしてローンの完済を早めたほうが得策でしょう。また、複数の物件を所有している人ならば、そのうち一つの物件の繰り上げ返済を行いローンを完済します。そしてそこから得られる家賃収入を、次の物件購入に回すこともできます。つまり自分の所有する物件の特徴を理解して、臨機応変に繰り上げ返済をうまく活用していけば、良いのではないでしょうか。

繰り上げ返済をする時の注意点

ここでは繰り上げ返済をする場合の注意点を2つ紹介します。一つ目は手持ちの現金をすべて入れないことです。不動産をこれから買い増す予定であっても、そうでなくとも手元に現金を残しておくように心がけましょう。中には借金を減らそうと、できる限りの資金を返済に回す人がいます。しかしそれはあまり良くありません。なぜならば不動産投資をしていれば、必ず管理費や修繕費、保険料に固定資産税などの費用や税金がかかります。突発的な出費への対策としても、手持ちの資金はある程度確保しておく必要があります。

ではどのくらいの現金を、常に確保しておけば良いのでしょう。それは物件の規模によりますので、自分の所有する物件の基準で考えて、類似する規模の物件の情報なども参考にし、決めた金額を常に手元に置いておくようにしましょう。

二つ目は頻繁に繰り上げ返済を行わないことです。繰り上げ返済をする場合には、細かいお金を何回かに分けて、返済するようなことはやめましょう。繰り上げ返済は、まとまったお金を少ない回数で返済することが大切です。なぜならば金融機関では、繰り上げ返済の度に手数料が掛かるからです。それを省くためにも、一気にまとめて返済することが大事です。

不動産は二つと同じ物件は存在しないといわれています。そのため物件により、繰り上げ返済の必要性はまちまちです。しかし、基本的には収益物件を増やす予定がないなら、繰り上げ返済を行って返済期間を短縮し総返済額を減らすことを考えても良いでしょう。そして収益物件を増やす予定があるなら、手元に資金を残しておくことが大切です。いずれにしても、細かく見極めることが大切になります。

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