不動産担保ビジネスローンが審査に通りやすい理由解説！デメリットも

不動産担保ビジネスローンの特徴

不動産担保ビジネスローンとは、不動産を担保に事業資金を借りられるローン商品のことです。

不動産担保ビジネスローンを提供しているのは、不動産担保ローンを専門に扱っている貸金業者、もしくはビジネスローンを専門に扱っている事業者向け貸金業者が中心です。

2021年8月現在、銀行では一部を除いてほとんど不動産担保ビジネスローンの取り扱いがありません。

不動産担保ビジネスローンで担保の対象となる不動産には、土地や建物・マンションなどがあります。

それらの不動産に、融資を行う金融機関を抵当権者とする抵当権を設定登記することで、借入が可能です。

金融機関によっては、この不動産が法人名義ではなく、経営者や役員が個人名義で所有している不動産でも担保にできます。

その場合は、その不動産の所有者が連帯保証人であることが条件です。

不動産担保ビジネスローンのメリット

中小企業が不動産担保ビジネスローンを利用して資金調達するメリットについて、以下で説明します。

審査に通りやすい

不動産担保ビジネスローンは、無担保のビジネスローンと比較して審査に通りやすいというメリットがあります。

会社の経営状態も審査の対象ですが、むしろ重視されるのは不動産の担保余力です。

借り手である企業が倒産などで返済不能に陥ったとしても、金融機関は担保である不動産を売却することで、貸し倒れ損失を取り戻せるためです。

担保余力とは、担保として残っている価値のことを指します。

仮に5,000万円の価値がある不動産を担保にして、すでに3,000万円の融資を受けている場合、その不動産の担保余力は「5,000万円-3,000万円=2,000万円」です。

その不動産にすでに時価以上の担保設定がされていれば、審査には通りません。

低金利

元本100万円以上の融資金利は、利息制限法によって年率15.0％が上限とされています。

通常のビジネスローンでは、この上限に近い年率12.0～15.0％の金利が適用されるのが一般的です。

これに対し不動産担保ビジネスローンの場合は、4.0～10.0％ということが多いです。

不動産の担保価値が高いほど、金利は低く設定される傾向にあります。

銀行の信用保証付き融資の金利は1.5％前後なので、それに比べれば高いといえますが、それでも無担保のビジネスローンよりは、かなり低い金利での融資が受けられます。

借入可能額の上限が高い

通常のビジネスローンで借入可能な上限額は、500～1,000万円程度です。

しかも1,000万円まで借りられることはまれであり、通常は100万円、200万円程度の融資が中心です。

これに対し、不動産担保ビジネスローンの上限額は、不動産の価値によっては億単位になることもあります。

たとえば、不動産価値が2億円で抵当権が1億円付いていれば、担保余力は1億円です。

融資可能額は、この担保余力に担保掛け目をかけて求められます。

金融機関が設定している掛け目が80％であれば、「1億円×80％＝8,000万円」となり、8,000万円まで借りられる可能性があります。

長期の返済期間設定が可能

不動産担保ビジネスローンは、最長35年(420カ月)という長期期間の返済設定が可能です。

返済期間が長ければ、毎月の返済額は少なくなりますが、その分返済総額は高額になります。

不動産担保ビジネスローンのデメリット

一方、不動産担保ビジネスローンのデメリットも挙げてみます。

返済できなければ不動産を失う

不動産を担保にするため、返済ができなければ当然ながら不動産を失うことになります。

多少の延滞であれば許容の範囲内ですが、返済請求数カ月の遅延ともなれば催告書が届き、「期限の利益」の喪失や差し押さえが通知され、最終的には不動産が競売にかけられます。

諸費用がかかる

不動産担保ビジネスローンでは、事務手数料、印紙代のほか、抵当権設定登記費用や司法書士報酬といった諸費用が発生します。

抵当権設定登記費用と司法書士報酬は、合わせて10万円ほどかかるでしょう。

融資までのスピードがやや遅い

一般的なビジネスローンは、申し込んで審査に通るまで長くても数日、最短なら即日で融資が可能です。

しかし、不動産担保ビジネスローンの場合は不動産の担保価値を鑑定する作業、確認する作業が加わるため、通常、3営業日程度の時間がかかります。

利用するまでの流れや必要書類

実際に不動産担保ビジネスローンを利用するためには、どのような手続き・書類が必要なのでしょうか。

不動産担保ビジネスローンを利用するまでの流れや必要書類について、以下で説明します。

利用するまでの流れ

不動産担保ビジネスローンを利用するまでの流れは、おおむね「申し込み→面談→審査→契約→融資実行」です。

これまでに銀行融資を受けたことがある方であれば、流れ自体はほぼ同じと思っていただいて差し支えありません。

不動産担保ビジネスローンの場合は、申し込みの前に「仮審査」という手続きを設けている金融機関も多くあります。

仮審査は受けても受けなくてもよいことが多いのですが、「所有している不動産で融資が受けられるのか確認したい」という、事前相談的な役割を担っています。

所有している不動産で融資が受けられるという確信があるのであれば、仮審査を受けずに申し込みを行うとよいでしょう。

必要書類

必要書類としては、おおむね以下のようなものが挙げられます。

・本人確認書類

・収入証明書類

・不動産登記簿謄本

・納税証明書、固定資産税納付書

・ローン残高証明書

・商業登記簿謄本

・決算書類、事業計画書

・印鑑証明書

担保となる不動産の状況を確認するために、不動産登記簿謄本やローン残高証明書などが必要になるのは、不動産担保ビジネスローンならではと言えます。

本人確認書類や収入証明書類として利用できる書類は、金融機関によって異なるので、事前に確認したうえで用意するようにしましょう。

審査に通りやすいローンの特徴

不動産担保ビジネスローンは、無担保・無保証のローンよりも審査に通りやすいですが、確実に融資を受けられるというわけではありません。

審査に通りやすい不動産担保ビジネスローンの特徴を、以下で説明します。

ノンバンクが取り扱っている

不動産担保ビジネスローンは銀行やノンバンクで主に取り扱われていますが、どちらかと言えば審査に通りやすいのは、ノンバンクが取り扱っているローンです。

銀行は知名度や安心感といった観点で顧客を獲得しやすいですが、ノンバンクはそういった点では銀行には劣る傾向にあります。

そのため、ローンの審査基準を引き下げることで顧客を獲得しようとするノンバンクもあり、相対的に銀行よりも審査に通りやすくなっているのです。

金利の設定が高め

金利の高さは金融機関が許容できるリスクと大きく関係しており、金利が高いほうが金融機関はリスクを取った融資を行うことが可能です。

そのため、金利が低いローンよりも金利が高いローンのほうが、審査には通過しやすいです。

金利が高いとその分だけ毎月の返済金額も増えることになるので、金利が高めのローンを利用する場合は、事前にきちんとした返済計画を立てておくことが重要です。

不動産売買の事業も行っている

不動産担保ビジネスローンを取り扱っている金融機関の中には、自社で不動産の売買を行っているところもあります。

そのような金融機関は、万が一返済が滞って不動産を差し押さえることになった場合でも、自社の別事業でその不動産を取り扱うことが可能です。

そのため、多少リスクを取っての融資を行うことが可能なので、審査にも通過しやすいと言えます。

不動産を商材として取り扱っているため、不動産の正確な価値を把握しやすいということも、ローン審査におけるプラス材料と考えられるでしょう。