不動産業の資金繰りはファクタリングが有効！活用方法や注意点を紹介

ファクタリングとは

本題に入る前に、まずはファクタリングの概要を確認しましょう。

ファクタリングとは、自社が保有する売掛金をファクタリング会社に売却して、手数料が引かれた額を売掛金の支払期日前に現金化できるサービスのことです。
入金スピードはファクタリング会社によって異なりますが、申し込みから入金まで最短即日、遅くとも1週間程度で対応してくれるため、速やかな資金調達が可能です。

なお、契約形態には“2者間ファクタリング”と“3者間ファクタリング”の2種類があり、前者は利用者とファクタリング会社のみで手続きが完了します。
一方、後者の場合は、ファクタリングを利用する旨を売掛先に通知し、承諾を得る必要があります。

不動産業もファクタリングを利用できる？

冒頭でお伝えした通り、不動産業でも問題なくファクタリングを利用できます。

ファクタリングの取引には売掛金が必須ですが、不動産業においては、毎月発生する“家賃・管理費・共益費”などが売掛金と見なされます。
これらの売掛金を現金化することで、資金繰りを改善することが可能です。

また、建物の修繕が必要になった場合や、急場の運転資金の確保にも大いに役立つでしょう。

 

不動産業の資金繰りの特徴

不動産業の資金繰りにおいて、ファクタリングは非常に有用な資金調達手段と言われています。

この項では、以下のような不動産業における資金繰りの特徴を解説しつつ、なぜファクタリングが不動産業の資金調達手段として適しているのかを詳しくお伝えします。

【不動産業の資金繰りの特徴】

• 資金化までの期間が短い
• 経営が景気に左右されやすい
• 融資やファクタリングの審査に通過しやすい

資金化までの期間が短い

不動産業の資金繰りの特徴として、売掛金の回収サイトが短い点があげられます。

賃貸経営の場合、通常は入居者から1か月ごとに家賃やテナント料が支払われますが、他業種では売掛金が支払われるまでに数か月を要することも珍しくありません。
こうした点から、不動産業は比較的資金繰りが安定しやすい業種ともいえます。

経営が景気に左右されやすい

不動産業における資金繰りは、景気変動の影響を強く受けやすい点も特徴の一つです。

好景気のときは、不動産取引が活発になり売上増が見込めますが、不景気になると物件の売れ行きが減少して業績が落ち込んでしまいます。
また、不景気は入居者の支払い能力の低下にもつながります。

万が一、不況の影響で家賃やテナント料の支払いが滞った場合、資金繰りが厳しくなって経営そのものに打撃を与えかねません。

このように、不況の煽りを受けることの多い不動産業においては、景気の動向を注視し、ときには先手を打ってでも資金面のリスクを回避する必要があるのです。
そうしたとき、短期間で売掛金を現金化できるファクタリングが有効な資金調達手段となります。

融資やファクタリングの審査に通過しやすい

不動産業は、ほかの業種と比べて、銀行融資やファクタリングによる資金調達が容易であるという特徴もあります。
これは、不動産が持つ資産価値の高さに加えて、収益予測が立てやすいことが理由です。

銀行融資を受ける場合は、不動産を抵当に入れるケースが多いため、資産価値の高い物件を保有している事業者であれば審査を有利に進められます。
またファクタリングにおいても、不動産業の保有する売掛金は毎月一定額かつ安定的に支払われることから、「未回収リスクが低い」と判断され、審査に通過しやすくなります。

まとまった資金が必要で、長期的な返済計画を立てられる場合は銀行融資を、早期に資金調達が必要な場面ではファクタリングを選択するとよいでしょう。

 

不動産業ならではのファクタリングの活用方法

前置きが長くなりましたが、ここからは不動産業におけるファクタリングの活用方法を紹介します。
不動産業では、以下のような資金需要が発生した際にファクタリングが活用されています。

【不動産業ならではのファクタリングの活用方法】

• 家賃収入の前倒し
• 物件の購入や修繕のための資金調達
• 新規事業を立ち上げるための資金調達

家賃収入の前倒し

賃貸業を営んでいる場合、ファクタリングを活用することができます。
支払期日前の未回収となっている家賃は、売掛金とみなされるためです。
そういった売掛金をファクタリング会社に売却することで、早期に現金化ができ、資金繰りを改善することができます。

物件の購入や修繕のための資金調達

不動産業において、事業の成長のために物件を購入する場合や、建物の修繕が必要な場合にも、ファクタリングが活用されています。

物件の購入にあたっては、好機が訪れた際に速やかに対応することが非常に重要です。
そうしたとき、手元に十分な資金があれば問題ありませんが、自社の投資資金が物件価格に届かない場合は、ファクタリングによって資金を迅速に確保するという手があります。

また、突発的に修繕工事が必要になった際も、ファクタリングを利用して修繕費を補うことができれば、手続きをスムーズに進められます。

新規事業を立ち上げるための資金調達

不動産業界のなかで新規事業に乗り出す場合も、ファクタリングの利用が適しています。

他業種と同様に不動産業でも、新たに事業を展開する際は初期投資や運転資金が必要です。
しかし、銀行融資をはじめとする資金調達の方法では手続きに時間がかかってしまい、必要なタイミングで資金を確保できないおそれがあります。
その点、ファクタリングであれば資金を速やかに調達できる可能性が高いため、競争が激化している不動産市場においても、ビジネスチャンスを掴める可能性が高まります。

ファクタリングで得た資金には使途に制限がないため、物件の購入やマーケティング活動など、多様な用途に充てることも可能です。
このように、利用者が自由に資金を使える点も、新規事業に乗り出す際にファクタリングが利用されている理由の一つです。

 

不動産業でファクタリングを利用するメリット

前項では、不動産業におけるファクタリングの活用方法をお伝えしました。
では実際に、不動産業の資金調達の方法としてファクタリングを利用することで、どのようなメリットを得られるのでしょうか。

具体的には、以下の5つのメリットがあります。

【不動産業でファクタリングを利用するメリット】

• メリット①資金を迅速に調達できる
• メリット②柔軟な審査が期待できる
• メリット③家賃やテナント料などの滞納のリスクを抑えられる
• メリット④手数料を低く抑えられる可能性がある
• メリット⑤個人事業主でも利用できる

メリット①資金を迅速に調達できる

ここまでにも触れてきましたが、ファクタリングを利用する最大のメリットは、資金を速やかに調達できることです。

たとえば、銀行融資の場合は提出した書類をもとに、自社の財務状況や返済能力、事業計画などが審査されるため、融資の可否が決まるまで2週間～1か月程度の時間を要します。
一方、ファクタリングの場合は審査に必要な書類が比較的少ないほか、自社ではなく売掛先が審査対象となることから、遅くとも1週間程度で審査が完了します。
さらに、ファクタリング会社によっては最短即日で審査を終えて、即日で入金まで対応してくれるファクタリング会社も存在します。

不動産業においては、修繕費や設備交換費など、突発的に高額な出費が生じることもあるため、資金を早期に確保できる点はファクタリングを利用する大きなメリットと言えるでしょう。

メリット②柔軟な審査が期待できる

ファクタリングによる資金調達の成功率が比較的高い点も、不動産業がファクタリングを利用するメリットです。

不動産業における売掛金は、主に入居者から支払われる家賃やテナント料です。
このような売掛金は、毎月発生して安定的に支払われることから、売掛先、つまり入居者に十分な信用力があると見なされるため、高確率で審査に通過することができます。

一般的にファクタリングの審査は柔軟とされていますが、特に不動産業の審査では有利にはたらく傾向があります。

メリット③家賃やテナント料などの滞納のリスクを抑えられる

迅速な資金調達が可能なだけではなく、将来的に発生しうる売掛金の滞納リスクを抑えられる点もメリットの一つです。

ファクタリングでは一般的に償還請求権がないノンリコース契約を締結します。
この契約により、なんらかの理由で売掛先の支払い能力が低下し、売掛金が未回収となっても、利用者が弁済を求められることはありません。
つまり、あらかじめ売掛金として売却しておけば、家賃やテナント料の滞納が発生した場合も、その分の金額を請求されることはなく、結果的に未回収リスクを回避できるわけです。

家賃やテナント料は不動産業において大きな収入源となるため、未回収リスクを確実に避けたい場合は、ファクタリングが有効な手段となります。

メリット④手数料を低く抑えられる可能性がある

不動産業の売掛金は回収見込みが高いため、ファクタリングを利用する際の手数料を低く抑えられる可能性があります。

ファクタリング会社は、売掛金を万が一回収できなかった場合、その額が大きければ大きいほど損失を被ることとなります。
このような損失に備え、売掛金の未回収リスクが高い場合は手数料をやや高めに設定するのが一般的です。

その点、不動産業の売掛金は未回収となるリスクが低いことから、比較的低い手数料でファクタリングを利用できます。

メリット⑤個人事業主でも利用できる

ファクタリングは、法人だけではなく個人事業主でも利用可能です。

たとえば、地域に根差した小規模な不動産業者や、独立して個人で不動産業を営む事業者も、売掛金さえあればファクタリングを利用して資金を調達することができます。
その際、家賃やテナント料が安定して支払われていることを証明できれば、審査もスムーズに通過できるはずです。

 

不動産業でファクタリングを利用するデメリット

不動産業の資金調達の方法としてファクタリングを利用する際は、ここまでに述べてきたメリットだけではなく、以下のような2つのデメリットも存在します。

【不動産業でファクタリングを利用するデメリット】

• デメリット①十分な資金を調達できない可能性がある
• デメリット②2者間ファクタリングに限定されやすくなる

デメリット①十分な資金を調達できない可能性がある

繰り返しになりますが、ファクタリングでは自社が持つ売掛金を売却して、手数料が引かれた額を現金化するため、額面上の満額を調達できない点はデメリットです。

不動産業を営むうえで、ある程度まとまった資金が求められる場面でも、必要額より売掛金の額が少ない場合は、ファクタリングで全額を賄うことはできません。
ファクタリングのみで資金を補えない場合は、ほかの方法ともあわせて資金調達を検討しましょう。

デメリット②2者間ファクタリングに限定されやすくなる

ファクタリングの契約形態には2者間ファクタリングと3者間ファクタリングの2種類がありますが、不動産業では原則として2者間ファクタリングのみの契約となります。
これには、3者間ファクタリングの契約に必須となる、ファクタリングの利用前に“売掛先へ通知し、承諾を得なければならない”という条件が大きく関係しています。

賃貸物件を運営している場合、売掛先となるのは入居者です。

不動産業では複数の売掛金を一度に売却するケースが多いため、入居者一人ひとりにファクタリングの利用を通知して承諾を得るのは困難でしょう。
このような理由から、事実上3者間ファクタリングを選ぶことができないのです。

ファクタリングを利用するにあたって契約形態が限られてしまう点は、不動産業ならではのデメリットといえます。
とはいえ、不動産業であれば2者間ファクタリングでも比較的安い手数料で利用できるので、検討する価値は十分にあるはずです。

 

ファクタリング会社を選ぶ際に確認したいポイント

ファクタリング会社の選定においては、以下に記した3つのポイントを確認すれば、自社にとって最適なパートナーかどうかが判断できます。

【ファクタリング会社を選ぶ際に確認したいポイント】

• ポイント①オンライン完結型かどうか
• ポイント②自社が希望する金額を調達できるかどうか
• ポイント③信頼に足る会社かどうか

ポイント①オンライン完結型かどうか

不動産業で起こる急な出費に対応するためには、より短期間での資金調達が見込める“オンライン完結型”のファクタリングのほうが望ましいでしょう。

オンラインでの手続きに対応しているファクタリングを利用することで、対面での契約が不要になります。
申し込みから契約までをすべてインターネット上で行うため、ファクタリング会社の事務所まで出向く必要がなく、その分迅速な資金調達が可能です。
また、ファクタリング会社によっては24時間365日申し込みが可能で、この手のサービスは場所を選ばずどこからでも申請できるため、非常に利便性が高いサービスといえます。

日々の業務が立て込んでおり、資金調達の手続きに時間を割く余裕がない場合は、オンライン完結型のファクタリングの利用がおすすめです。

ポイント②自社が希望する金額を調達できるかどうか

ファクタリング会社を選ぶ際は、買取可能額の下限・上限の有無を確認して、自社が必要としている資金を調達できるかどうかを判断する必要があります。

たとえば、自社の売掛金の額が、利用を検討しているファクタリング会社の買取可能額の下限を下回っていると、そのファクタリング会社では売掛金を買い取ってもらえません。
買取希望額が上限を超えてしまっている場合も同様に、利用を断られてしまうでしょう。
つまり、売却する売掛金の額が少額、またはあまりにも高額な場合は、買取可能額の下限・上限の有無によっては現金化できない可能性があるわけです。

自社が求める資金を確実に調達するためには、買取可能額の下限・上限が設けられていないファクタリング会社を選ぶ、もしくは調達希望額が買取可能額の範囲内かをしっかり確認することがポイントです。

ポイント③信頼に足る会社かどうか

ファクタリング会社を選定する際は、ファクタリング会社の信頼性の高さも重要なポイントとなります。
信頼性を見極めるのは容易ではありませんが、一つの指標として、ファクタリング会社の取引実績に注目するとよいでしょう。
実績が豊富なファクタリング会社であれば、多くの事業者に利用されていることからも、「信頼性が高い」と判断できます。

また取引実績とあわせて、ファクタリング会社の評判や契約内容の明確さ、さらに手数料が相場の範囲内かどうかも確認しておきたいところです。
これらの要点を総合的に考慮したうえで、利用するファクタリング会社を慎重に選ぶことが大切です。
なお、手数料の相場については後述しているので、引き続き本記事をご覧ください。

 

不動産業でファクタリングを利用する際の注意点

不動産業の資金繰り対策としてファクタリングを利用する際は、次のような3つの注意点を押さえておく必要があります。

【不動産業でファクタリングを利用する際の注意点】

• 注意点①償還請求権の有無を確認する
• 注意点②損害賠償や違約金の項目を確認する
• 注意点③複数社の手数料を比較する

注意点①償還請求権の有無を確認する

ファクタリングの利用に際して、特に注意したいのは償還請求権の有無です。
償還請求権とは、なんらかの理由で売掛金が未回収となった場合、ファクタリング会社が利用者に対して弁済を求めることができる権利のことを指します。

先述した通り、本来、ファクタリング契約に償還請求権はありませんが、ファクタリング会社のなかには償還請求権付きの条件を提示するところもあります。

契約内容の確認を怠り、償還請求権ありの契約を結んでしまうと、売掛先が売掛金を支払ない状況に陥った場合、利用者が滞納者に代わりその分の金額を支払わなければならなくなるのです。

このようなリスクを回避するためにも、ファクタリングの契約を結ぶ前に償還請求権の有無を必ず確認しましょう。

注意点②損害賠償や違約金の項目を確認する

償還請求権の有無と同様に、損害賠償や違約金に関する記述にもきちんと目を通しておきたいところです。

ファクタリングの契約書には、利用者が果たすべき義務が明記されています。
仮に、この義務を果たせなかった場合、ファクタリング会社から損害賠償や違約金を請求される可能性があるため、忘れずに確認しておきましょう。

また、近年はファクタリングを装う悪徳業者が横行している点にも注意が必要です。
こういった悪徳業者は、契約違反と見なす条件を意図的に拡大し、損害賠償・違約金の額を不当な水準で設定していることがあります。

そのためファクタリングの契約時には、契約違反となる条件と、損害賠償や違約金の額の妥当性を見極めることが非常に重要です。

注意点③複数社の手数料を比較する

ファクタリングを装う悪徳業者が横行しているなかで、信頼できるファクタリング会社を選ぶには、複数社の手数料を比較することも大切です。

不動産業者がファクタリングを利用する際は原則として2者間ファクタリングを利用することとなり、手数料率の相場は8％～18％程度となっています。
しかし悪徳業者の場合、利用者から不当に金銭を搾取しようと、相場よりも高額な手数料を設けています。
これらを踏まえて、複数社の手数料を比較し、相場とかけ離れた手数を提示されていないかを確認することで、優良なファクタリング会社を見分けられます。

 

ファクタリングを活用することで不動産業の資金繰りの安定化につながる

今回は、不動産業におけるファクタリングの活用方法や、利用するメリット・デメリットをお伝えしました。

不動産業では、家賃やテナント料などが売掛金に該当します。
この売掛金をファクタリング会社に売却することで、手数料が引かれた額を支払期日前に現金化できます。
ファクタリングを利用することで、資金繰りの改善につながるほか、事業拡大のための物件購入費や既存の物件の修繕費を補うことも可能です。

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ファクタリングに関するよくある質問